Навигация

Продаем не квадратные метры, а генерацию доходности.

46 новостейв нашем пресс-центре
21.02.2018

Корпорация «Маяк» предлагает инвесторам готовое решение по генерации денег на коммерческой недвижимости. Это решение, как объяснила вице-президент корпорации Марина Сухановская, точно отвечает запросу – получать понятную доходность, которая не зависит от инфляции, валютных рисков и ставки рефинансирования. 

 

Недавно вы анонсировали вывод на рынка нового пакетного продукта для инвестиций в коммерческую недвижимость. Одно время интерес к подобным активам снизился, сейчас другой тренд?

   Действительно, года четыре-пять назад инвестору было проще отнести деньги в банк и получать свой процент. Коммерческая недвижимость в какие-то моменты проседала, но буквально за последний год ситуация выправилась. Сейчас совсем другая ставка рефинансирования, доходность у банковских инструментов низкая, особенно если смотреть валютные вклады. Более того, есть риск потерять свои деньги, поэтому инвесторы ищут более ликвидные инструменты. То есть момент для нашего предложения очень удачный.

С коммерческой недвижимостью мы работаем практически с момента основания корпорации, то есть 30 лет, доход от сдачи в аренду нежилых помещений всегда был той подушкой безопасности, которая позволила «Маяку» пережить все кризисы. В 2017 году мы провели инвентаризацию существующей недвижимости, определили для себя профильные и непрофильные активы, и сформировали для инвесторов пул объектов c понятной доходностью –в районе 12% годовых. На данный момент это выше доходности, которую предлагают банки: ставка рефинансирования 7,75%, и базовый уровень доходности вкладов для физических лиц 7,77%. Но доходность – это только первая причина, почему инвесторы готовы возвращаться в коммерческую недвижимость, вторая – минимизация рисков, так как коммерческая недвижимость обеспечивает двойную защиту.

Как именно ваш инвестор защищен от рисков?

Во-первых, он защищен от инфляции. Возьмем банковский депозит - средства на счетах ей подвержены, есть даже такое понятие как ставка дисконтирования, потому что 100 рублей сегодня совсем не те, что через десять лет. Во-вторых, при вложениях в коммерческую недвижимость деньги защищены от потери. У человека есть конкретный осязаемый актив, чья ценность измерима (почему эти инструменты так востребованы во всем мире). А вот те же депозиты инвесторы теряли – и не раз, и не два. Вместо нескольких миллионов, отданных банку когда-то, они возвращали только застрахованную часть.

Но с другой стороны, те же банковские продукты более просты и понятны в обслуживании. Заключил договор – через год забрал процент, а с недвижимостью нужно возиться, искать арендаторов…

Поэтому мы и говорим о пакетном продукте. Мы не предлагаем инвестору квадратные метры – они сами по себе доход не генерируют, в таком предложении нет эксклюзива. Наш продукт включает и управление, и эксплуатацию. Задача инвестора – выбрать актив, наша задача – обеспечить ему обещанную доходность и сделать так, чтобы не было никаких проблем с дебиторской задолженностью, бухгалтерской отчетностью, с поиском арендаторов, да элементарно с перегоревшими лампочками и чистотой в помещении. Информация по объектам, которые мы предлагаем, есть на нашем сайте. Площади на обьектах зачастую предлагаются с уже имеющимися арендаторами. Далее – инвестор видит расходы управляющей компании, которая работает по принципу open book – бюджет на эксплуатацию утверждается с собственником, и ему понятно, сколько уходит на клининг, сколько – на эксплуатацию сетей и пр. Так как у «Маяка» много своей недвижимости, мы можем не привлекать подрядные организации, а расходы распределяем не на 100 кв метров, а на свой парк тоже. Это оптимизирует расходы на эксплуатацию недвижимости, что важно для инвестора.

Согласитесь, сейчас в городе нет недостатка в коммерческих площадях, почти на каждом доме есть объявление «Аренда» или «Продажа». Почему инвесторам выгодно сотрудничать именно с «Маяком»?

Я не знаю, кто еще на рынке одновременно выступает и как застройщик, и как консультант, сам занимается управлением и эксплуатацией коммерческой недвижимости. Мы предлагаем не квадратные метры, а готовое решение. Согласитесь, можно спроектировать и построить  всё, что угодно, но для инвестора эти метры пустые, пока нет доходности.  Мы смотрим на проекты с точки зрения целесообразности вложений. Все-таки мы сами несколько десятков лет в рынке аренды, хорошо знаем механизмы его работы. Потому первое, что делается в отношении любого актива – технико-экономическое обоснование. У нас есть собственная финансовая-аналитическая служба с грамотными специалистами из банковской сферы.  Под конкретную задачу инвестора они оценивают проект по методикам финансовой отрасли, просчитывают  доходность, прогнозируют ее, исходя из десятков рыночных факторов.

Все свои девелоперские проекты мы начинаем развивать, только если они экономически обоснованы и есть предварительные заявки от арендаторов, более того, договоры с ними подписываются еще на стадии эскизного проекта. Поэтому  сотрудничающие с нами инвесторы понимают, во что вкладываются – есть формат, есть арендатор, есть ясная финансовая модель, отработанная на многих известных  объектах  по всей России.

Вы упомянули о девелоперской работе, можно ли рассказать об этом подробнее?

Девелоперский рынок для «Маяка» не нов,  наше консалтинговое направление мы развивали с 2012 года, за это время наработан  колоссальный опыт по созданию проектов с нуля. В свое время мы были первым и единственным партнером, который начал работу по заполнению арендаторами Ельцин Центра. Кстати, это мы привели «Перекресток», который поначалу вызывал неоднозначные реакции, но он прекрасно сел в этой локации и дополняет коммерческую инфраструктуру не только Ельцин Центра, но и всего микрорайона.

Мы разработали концепцию первого профессионального торгового центра в Нижнем Тагиле, куда завели«Ленту» - на тот момент сеть не была представлена в регионе. В Челябинской области готовили концепцию жилого микрорайона «Белый хутор», его застройщик потом был признан «Человеком года». По заказу правительства ХМАО, мы работали над комплексной застройкой кампуса Сургутского госуниверситета, где были  учебные здания,  гостиницы, технопарк, спортивные сооружения и даже музей нефти. Для девелопера «YIT-Уралстрой» наша команда разрабатывала концепцию поселка «Балтым». Накопленный опыт доказывает, что наш подход, наша методология эффективны на любых рынках, в любых регионах.

Если обратиться к форматам недвижимости, какие вы предлагаете?

У нас есть офисные помещения, как встроенные в здания в разных районах, так и обособленные, интересные для кафе, ресторанов, медицинских центров. Сегодня у нас свыше пятисот арендаторов, мы знаем потребности бизнеса из разных сфер, поэтому предлагаем оптимальные решения. То же самое касается торговой недвижимости – такие площади также есть в нашем пакете.  

Интересный проект для начинающих инвесторов – коммерческие площади в ЖК «Дипломат». Сам комплекс введен в эксплуатацию, имеет отличную локацию, сложившуюся вокруг среду, состоящую из значимых городских бизнес-обьектов и крупных офисных центров: БЦ Онегин, Центральный офис Сбербанка, Атриум Палас Отель и др. У нас осталось последнее помещение 180 кв. метров на первом этаже с отдельным входом, которое мы готовы отдать под интересный проект. Для начинающих инвесторов мы предлагаем в этом же комплексе уже заполненные арендаторами площади, с понятным доходом и рентабельностью.

К концу года мы представим инвесторам новое предложение – многофункциональный бизнес-квартал, где расположится разноформатная офисная и торговая недвижимость. Также в этом проекте мы планируем реализовать несколько новых для Екатеринбурга форматов коммерческой недвижимости. Это точно будет интересный и прибыльный для инвесторов проект.

По материалам журнала «Бизнес и жизнь», февраль 2018



Фотопленка